作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 3月份，港股內(nèi)房股、物業(yè)股紛紛遞交了2020年度的成績(jī)單。在新冠疫情的影響下，加之資本市場(chǎng)“喜好度”的改變，內(nèi)房股和物業(yè)股呈現(xiàn)出兩極分化的表現(xiàn)。

一端是內(nèi)房股“增收不增利”、利潤(rùn)空間不斷被壓縮，另一端則是物業(yè)股收入、規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，內(nèi)房股選擇延遲刊發(fā)全年業(yè)績(jī)或許可以理解，但是業(yè)績(jī)表現(xiàn)有所增長(zhǎng)的物業(yè)股則依然選擇延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jī)，則有些“反常”。

4月1日，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司公告稱(chēng)，因故延遲刊發(fā)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告；同時(shí)，因未能如期發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)，按港交所要求，鑫苑服務(wù)即日起股票暫停買(mǎi)賣(mài)，直至刊發(fā)審核的業(yè)績(jī)?yōu)橹埂?/p>

翻看鑫苑服務(wù)發(fā)布未經(jīng)審核的2020年度業(yè)績(jī)，可以看到，與業(yè)績(jī)下滑的內(nèi)房股不同，期內(nèi)其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)一定程度地增長(zhǎng)，其中收入錄得6.6億元，同比增長(zhǎng)23.62%；毛利2.64億元，同比增長(zhǎng)30.85%；期內(nèi)錄得毛利率為40%，較2019年增加2.21個(gè)百分點(diǎn)。

同期延遲公布業(yè)績(jī)內(nèi)房股中，上海證大、福晟國(guó)際和國(guó)瑞置業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)則沒(méi)有那么“樂(lè)觀”。其中，披露未經(jīng)審核數(shù)據(jù)的上海證大于2020年錄得營(yíng)業(yè)額45.99億港元，同比增長(zhǎng)240.92%；股東應(yīng)占虧損反而進(jìn)一步擴(kuò)大至11.51億港元。

以中期報(bào)表來(lái)看，福晟國(guó)際、國(guó)瑞置業(yè)則有著同樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2020年中期，福晟國(guó)際收入上升129%至6.85億元，全面收益總額由盈轉(zhuǎn)虧至為負(fù)3.8億元，同比下降462.92%；國(guó)瑞置業(yè)收入為33.22億元，同比下降12%，歸母凈利潤(rùn)約7131萬(wàn)元，同比下降83.4%。

盡管業(yè)績(jī)表現(xiàn)各有不同，但是進(jìn)一步對(duì)比發(fā)現(xiàn)，內(nèi)房股和物業(yè)股延遲刊發(fā)業(yè)績(jī)的原因卻相同，皆因關(guān)聯(lián)公司的并表審計(jì)問(wèn)題。

實(shí)際上，2020年3月份，香港會(huì)計(jì)業(yè)界曾擔(dān)憂(yōu)出現(xiàn)大規(guī)模過(guò)延遲刊發(fā)年報(bào)的現(xiàn)象。彼時(shí)，新冠疫情爆發(fā)后，上市公司審計(jì)工作普遍受到阻礙，不少公司未能趕在港交所要求的2020年3月31日前發(fā)布年度業(yè)績(jī)，將進(jìn)一步引發(fā)停牌潮。

據(jù)香港當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)時(shí)多名會(huì)計(jì)師就延遲業(yè)績(jī)披露時(shí)間會(huì)見(jiàn)香港證監(jiān)會(huì)，希望尋求折衷方法，比如延遲刊發(fā)業(yè)績(jī)限期，避免有大量公司需要停牌。不過(guò)，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)言人表示，發(fā)行人必須要有無(wú)法解決的具體及實(shí)際難度，以證明其延誤公布業(yè)績(jī)是合理。

經(jīng)過(guò)幾次上市條例的修訂，核數(shù)師意見(jiàn)對(duì)公司停復(fù)牌有著決定性作用，港交所一般不會(huì)審核上市公司的財(cái)務(wù)真假，反而以會(huì)計(jì)事務(wù)所報(bào)告為主。這也意味著經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)和發(fā)表意見(jiàn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，亦能反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的真實(shí)情況。

其中，2018年，港交所修定的上市條例，推出“快速除牌”規(guī)定，主板公司的證券連續(xù)停牌18個(gè)月或GEM公司的證券連續(xù)停牌12個(gè)月，將會(huì)被取消上市地位；次年9月，港交所將核數(shù)師意見(jiàn)納入公司停牌準(zhǔn)則中。

2020年，被除牌企業(yè)合計(jì)65家中，包括31家因“上市規(guī)則”除牌的上市公司。其中，涉房企業(yè)包括五洲國(guó)際，其被除牌的原因正是無(wú)法在限期內(nèi)刊發(fā)審計(jì)年度業(yè)績(jī)的企業(yè)，暫停交易時(shí)間超過(guò)18個(gè)月。

該公司于2018年8月份爆發(fā)債務(wù)違約，隨后該年中期業(yè)績(jī)審計(jì)報(bào)告開(kāi)始“難產(chǎn)”，便陷入無(wú)限期停牌階段；2020年3月份，港交所決定取消其上市地位。

與過(guò)往不同，本次申請(qǐng)延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jī)的上市企業(yè)中，鑫苑服務(wù)、國(guó)瑞置業(yè)、上海證大均因?yàn)樯婕暗疥P(guān)聯(lián)交易和關(guān)聯(lián)公司入表的問(wèn)題，需要額外的時(shí)間進(jìn)行審計(jì)。

而福晟國(guó)際則因?yàn)橄聦俟疚醇皶r(shí)遞交審核財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料要求予核數(shù)師；其與五洲國(guó)際的經(jīng)歷相似。該公司于2019年10月份傳出破產(chǎn)消息，隨便被世茂收購(gòu)，并且出售項(xiàng)目解決流動(dòng)性危機(jī)。以此推斷，福晟國(guó)際的審計(jì)工作將會(huì)涉及到不少轉(zhuǎn)讓事宜。

繁多的關(guān)聯(lián)交易則意味著審計(jì)工作需要更長(zhǎng)的時(shí)間、更高費(fèi)用。今年1月份，因未能就2020年度的審核費(fèi)用未能與會(huì)計(jì)事務(wù)所達(dá)成共識(shí)，德勤·關(guān)黃陳方會(huì)計(jì)師行辭任了福晟國(guó)際公司核數(shù)師的職位。隨后，福晟國(guó)際聘任大信梁學(xué)濂（香港）會(huì)計(jì)師事務(wù)為公司核數(shù)師。

當(dāng)下，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)公司審計(jì)出現(xiàn)出入的房企還包括禹洲集團(tuán)。2020年財(cái)報(bào)顯示，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收104.11億元，同比下降55.2%；母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)1.17億元，同比降約97%；兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較2020年上半年不升反降。

一位知情人士透露，出現(xiàn)上述情況原因是聯(lián)營(yíng)公司與集團(tuán)上報(bào)數(shù)據(jù)不一致。不過(guò)，另一位接近禹洲集團(tuán)的人士則表示：“可能有些審計(jì)規(guī)則不一樣，禹洲也是尊重審計(jì)規(guī)則，并嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。”

回到鑫苑服務(wù)身上，其于2019年11月份完成敲鐘上市。借著物業(yè)股“上市春風(fēng)”，上市當(dāng)天，規(guī)模雖小，鑫苑服務(wù)仍舊獲得資本市場(chǎng)的追捧。于招股期，其在香港公開(kāi)發(fā)售、國(guó)際發(fā)售分別獲得獲得6.01倍、2.64倍認(rèn)購(gòu)，共計(jì)募得款項(xiàng)2.2億港元。

和大部分物管上市一樣，鑫苑服務(wù)大部分所得款將用于擴(kuò)大自身在管規(guī)模。招股書(shū)顯示，鑫苑物業(yè)稱(chēng)，所得款項(xiàng)凈額約60%將用于擴(kuò)展物業(yè)管理服務(wù)、尋求戰(zhàn)略收購(gòu)及投資機(jī)會(huì)；約15%將用于拓展增值服務(wù)業(yè)務(wù)線(xiàn)所提供的服務(wù)類(lèi)型；約15%將用于升級(jí)及發(fā)展自有信息技術(shù)及智能系統(tǒng)。

過(guò)去一年時(shí)間里，物管公司并購(gòu)潮起，收并購(gòu)頻頻發(fā)生，而在此期間，手持6億元現(xiàn)金的鑫苑服務(wù)則有些“安靜”，沒(méi)有借著上市募得的資金優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大規(guī)模。

2020年，鑫苑服務(wù)完成一次增資和一次收購(gòu)動(dòng)作，包括以134.72萬(wàn)元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)40%，1348.17萬(wàn)元收購(gòu)重慶重型汽車(chē)集團(tuán)鴻企物業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。

其中，上述增資動(dòng)作于去年6月9日完成工商注冊(cè)。按鑫苑服務(wù)往期公告初步判斷，若干關(guān)聯(lián)交易或許與上述收購(gòu)相關(guān)。同時(shí)，鑫苑服務(wù)與禹洲集團(tuán)核數(shù)師均為安永會(huì)計(jì)事務(wù)所。

一位財(cái)務(wù)分析人士表示：“禹洲關(guān)聯(lián)交易也是安永審計(jì)的。去年，‘四大’爆發(fā)了一些負(fù)面的消息，包括安永審計(jì)的瑞幸咖啡、德清內(nèi)部舉報(bào)事件等。可能基于這些事件，事務(wù)所對(duì)現(xiàn)在收入確認(rèn)過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)會(huì)更加謹(jǐn)慎。”

關(guān)于未來(lái)收購(gòu)動(dòng)作，鑫苑服務(wù)管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購(gòu)方面的工作仍在接洽中，業(yè)務(wù)成果會(huì)在2020年以后年度體現(xiàn)出來(lái)；同時(shí)，將會(huì)在國(guó)企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機(jī)會(huì)。”

那么，錢(qián)用在哪里？答案是：“銀行定期存款”。2020年中期報(bào)表顯示，鑫苑服務(wù)投資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)5.4億元，主要為購(gòu)買(mǎi)銀行定期存款投資5.38億元。或許，在鑫苑服務(wù)看來(lái)，面對(duì)諸多不確定性因素，保本投資、持有大量現(xiàn)金才是平穩(wěn)過(guò)渡的最好方式。

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原標(biāo)題： 關(guān)聯(lián)公司審計(jì)難鑫苑服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、年報(bào)也“難產(chǎn)”