作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 如果要盤點杭州2021年里最受關注的新開熱門樓盤，被稱為是“亞運村三兄弟”的綠城桂冠東方、華潤亞奧城、萬科日耀之城大概率榜上有名。

距離杭州亞運會的開幕還剩下一年半，隨著日程將近，關于亞運村三個項目何時入市的猜測甚囂塵上。

其中，“三兄弟”中由華潤開發的亞奧城早在今年1月下旬時就已經領出了兩張預售證，一張是其項目西區的大面積寫字樓，共計123套，另一張則是南區8幢小戶型酒店式公寓，共計1052套。

看來先一步入市的是商辦和公寓部分，其住宅部分的房源則和另外兩個項目一樣，仍在排隊申領預售證中。

有市場猜測稱，該三個項目或將會在3月份集中開盤。也有另一個說法指出，可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。

情況究竟如何還有待進一步考證。但購房者們的熱情顯然已被“撩撥”起來，甚至有相關人士預測，這三個項目最終的中簽率有可能都在10%以下。

據觀點地產新媒體了解到，對于這三個項目的入市安排，坊間多數認為集中開盤的概率較大。而同時入市，也就意味著在亞運村這個片區不日將上演一場“擂臺賽”，打擂的主角便是由綠城、萬科和華潤。

盡管市場的關注度頗高，但“不愁賣”僅是一方面，從企業的角度來說，除了銷售額之外，項目的利潤表現等同樣重要。而各家項目類型的不同，意味著各自的收益情況也會不盡相同，熱鬧喧囂之后，誰又會成為真正的“贏家”？

當然，這場“擂臺賽”也絕不僅是企業之間的暗自比拼，對于購房者而言，同時入市的三個新樓盤要怎么選擇，最終又是否能夠“搶到”心儀的房源，同樣存在挑戰。

2015年9月16日下午，亞奧理事會主席艾哈邁德親王在土庫曼斯坦首都，阿什哈巴德舉行的第34屆亞奧理事會代表大會上宣布：“中國杭州獲得2022年亞運會舉辦權。”

至此，杭州成為了繼北京和廣州之后，第三個舉辦亞運會的中國城市，也引出了后續的諸多故事。

2018年2月7日，杭州市亞運村建設指揮部發布公告，征集開發建設單位參與亞運村建設。亞運村具體包括三部分：運動員村、技術官員村和媒體村。按照規劃，整個亞運村可容納10000余名運動員和隨隊官員、約5000名媒體人員和近4000名裁判員。

資本的嗅覺總是靈敏的，此消息一出，房企們紛紛聞風而動。據彼時消息，在競標房企提交方案截止日當天，共有十余家房企去到了現場。其中包括了萬科、恒大、保利、融創、招商、中海、華潤等外來企業，以及杭州本土的濱江、綠城等。

各家對于這一次競標的重視程度已經無需贅述，當時還有消息稱，綠城所提交的標書加上模型，重量甚至已經超過了一噸。

一番激烈競爭后，最終成功“入駐”亞運村的是綠城、萬科和華潤。在當年9月，萬科、綠城、華潤分別成立了開發杭州亞運村的項目公司，注冊資本分別為10億元、46億元和30億元。

據觀點地產新媒體了解，截至今年2月底，綠城桂冠東方、華潤亞奧城、萬科日耀之城三個項目均已結頂。

從規劃上來看，華潤亞奧城包含了住宅、酒店式公寓、商業、辦公樓等多種業態，項目總占地約13.6萬平方米，總建筑面積約74萬方，是亞運村中體量最大的項目。而萬科開發的日耀之城，則是三個項目中體量最小的一個項目，規劃中同樣包含了住宅、商業、辦公等業態。

至于綠城桂冠東方，則是三個項目中唯一一個純住宅項目。

由于同屬亞運村版塊，所以市場對于這幾個項目的住宅部分預估均價基本一致。其中，綠城桂冠東方規劃戶型面積段約100-220平方米，預估均價約4.7萬元/平方米，總價或在600-800萬元間，還有部分住宅總價或可達到千萬元。

萬科日耀之城的戶型面積約為105-249平方米，其中主力戶型105平方米、125平方米和144平方米，預估均價同樣在4.7萬元/平方米。

至于華潤亞奧城，項目規劃了12幢高層住宅，面積約123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息稱，其住宅房源暫不開售，具體開盤時間待定。而已經在售的400套公寓房源，戶型面積分別為42平方米、52平方米和82平方米，均價3.5萬元/平方米。

以此計算，有購房意愿的客戶或許可以用不到150萬元的總價拿到一張入住亞運村的“門票”。

雖然確切的入市時間還未落定，但對于這三個項目最終的銷售情況，坊間已經是傾向于低中簽率的出現。這一點，或許能夠在華潤亞奧城不久前的公寓“試水”中表現一二。

觀點地產新媒體獲悉，華潤亞奧城公寓部分在1月領出預售證后，1、4幢共400套房源已經于3月初上線開售。據相關人士介紹，該400套公寓房源在開出線上選房后，僅1分鐘便宣告售罄。

“總價低是這批公寓房源的重要優勢之一。”市場人士如是說。

按照3.5萬元/平方米來計算，該批房源的總價最低僅為147萬元左右。相關人士指出，在杭州公寓市場，這個價位是比較符合投資者心理預期的。加上亞運村版塊的區位優勢，和該項目是亞運村項目中唯一一個TOD項目，市場對其未來的租金回報是整體看漲的。

不過，雖然華潤亞奧城的項目總體量最大，但如果單看住宅部分的話，由綠城打造的綠城桂冠東方數量要遠遠更多。

按照規劃，綠城桂冠東方的住宅房源套數是“三兄弟”中最多的。數據顯示，桂冠東方規劃建造2700多套純住宅房源，其次，華潤亞奧城計劃打造942套住宅房源，最少的是萬科日耀之城，只有約744套住宅房源。

由于住宅體量較大，綠城桂冠東方擬分三期推盤，預計一期推出約900多套房源，而華潤亞奧城和萬科日耀之城則是一次性推出全部住宅房源。

從時間上來說，住宅項目的變現周期是遠快于商辦項目的，如果站在企業開發和回款的角度看，綠城無疑要比華潤和萬科“省事”得多，這意味著綠城或許是最早從亞運村項目“脫身”出來的人。

短期而言，綠城桂冠東方或許將成為三個項目中“反哺”公司最有力的一個。但反過來看，華潤和萬科的項目由于有商場和寫字樓，后續將能夠源源不斷地為公司帶來租金收入，這是綠城桂冠東方所沒有的。

有消息指出，華潤亞奧城將在項目中引入萬象天地。體量最小的萬科日耀之城，則是規劃打造1幢超甲級寫字樓、4幢獨立辦公樓以及一個濱水商業街區。

相比之下，萬科日耀之城住宅部分的體量比另外兩個項目要小，但根據亞運會賽時的位置安排來看，萬科這個項目主要是提供餐飲等服務功能，住宅部分無人居住，而其余兩個項目在亞運會期間都需要承擔相應參會人員的居住功能。

這也就意味著，萬科日耀之城的住宅部分省去了相當一部分裝修改造的時間。據估計，該項目將會是“亞運村三兄弟”中交付時間最早的一個，具體交付時間預計在2023年初。值得一提的是，該項目也是三個項目中唯一一個濱水項目，其南面便是亞運河。

總而言之，如果三個項目真的同時入市，那意味著購房者需要在三者之間作出抉擇。看總價、看商業配套還是看交付速度？于購房者而言，這道選擇題并不好做。目前，三個項目的售樓部均已開出，據相關人士介紹，三家售樓處每日人流量都不小，停車位常會出現爆滿的情況。

于綠城、萬科和華潤，亞運村項目無疑均是其內部的重頭項目之一，銷售上似乎已經不需要過多擔心，至于最終能為公司提供多少利潤，還需靜待項目開盤后才能給出答案。

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原標題： 樓市調查|綠城、萬科、華潤“打擂”亞運村