扒財經 作者：陳文莉、王婷婷
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
2020年9月9日，一紙股權轉讓協議，泰康成為了陽光城的第二大股東。
時隔八個月，陽光城和泰康的合作迎來了實質性進展。
風財訊從券商處獲取的陽光城調研記錄顯示，泰康向陽光城派駐兩名董事已到位，章程也已修改完畢。
風財訊注意到，除了在4月的戰略協議簽約會上透露的，陽光城和泰康有望在存量管理、資金、物業等方面合作之外。此次會議中，陽光城董事會重點提及了雙方在拿地模式上的探討，及更多細節，且預計2021年就會落地實施第一次合作拿地。
養老IP合作拿地
今年計劃落地
陽光控股與泰康保險的合作，包括不限于項目、資金、物業等領域的合作。
更多合作細節，其實是陽光城參與落實。
據風財訊了解，陽光城和泰康保險的合作，主要在4個業務層面：
一是存量項目管理，即泰康之家部分項目的代理代銷；
二是拿地模式，未來將以養老IP為切入點實現土地獲取計劃；
三是優化資金成本，在市場化發行的標準化產品中，泰康將置換公司部分高成本資金參與到資金提供中，通過隨行就市方式，以較公平的價格互相合作；
四是物業合作，即泰康將在社區上實現網格化運作，陽光城將借助泰康提高整體物業運作水平。
其中，拿地模式的探討，是雙方戰略協議中的重點。
“陽光城和泰康將以養老為切入點，實現合作拿地，且預計2021年就會落地實施。”
有業內人士指出，相對于傳統住宅拿地而言，以養老IP合作拿地，對于雙方來說，都能降低成本。
因為一方面，能增加跟政府談判的附加價值，取得更好的價格。一方面，在開發運營上，陽光城在開發方面、泰康在養老運營方面都有成熟機制，或能產生“1+1＞2”的效果。
合作存量項目
陽光物業上市添“新故事”
實際上，相較拿地，合作存量項目管理，這一層面更值得探討。
此前陽光城股東大會上，高管層提到，泰康有一些不能分拆的項目，而陽光城則擁有一些低效的商業及公寓，雙方會在這些存量項目上展開合作。
對陽光城而言，雞肋般的一些存量項目，如果能夠改造成養老社區等，無疑是一種盤活。
陽光城的團隊、資源，主要涉及到泰康之家部分項目的代理代銷。
風財訊了解到，目前養老產業合作模式中，險企主要分為三種主要渠道，即“押金+租金”、“會員卡+管理費”和“保險捆綁”，主要是依靠自有渠道。
“泰康模式”屬于保險捆綁模式，即是客戶在年輕時通過購買養老保險，享受保險公司專業理財服務，年老時可以入住泰康養老社區，使用保險金支付自己的養老生活費用。
陽光城銷售渠道的介入，對泰康而言，會是一個很大的補充。例如，“買房贈養老(試用)”等新的營銷方式，值得期待。
不過，陽光城和泰康二者的產品性質、客群、項目區位條件等均有不同程度的參差，磨合不會少。
另外，陽光城物業社區將與泰康的養老社區共同設立平臺，探索一種目前房企和養老地產尚未走出的合作路徑。
而泰康的合作對象，或許是陽光城旗下的物業公司“陽光智博”。
陽光智博近日已經提交了IPO審批資料。泰康資源的加入，能否成為陽光智博做差異化、拉升估值的助力，值得觀察。
好錢換貴錢
陽光城逐漸洗底牌
陽光城和泰康合作，借險資的能量優化資金成本，是此次四項合作的重中之重。
風財訊獲悉，在具體操作中，泰康將用一些市場化發行的標準化產品，置換陽光城部分高成本資金。當然，價格會隨行就市、公平合作。
風財訊了解到，陽光城已拿到批文的發債額度約合160億元，包括小公募額度40億，中期票據額度34.2億，美元債額度2.9億美元，建工ABN額度10億，供應鏈ABS額度10億及供應鏈ABS儲架額度約40億，尾款ABS額度5.3億。
陽光城2021年債券到期和行權的總量約為130億，年初至今已完成兌付61.5億。
但陽光城的非標融資仍不低。
風財訊盤點發現，2019年以來，陽光城通過提供擔保，為包括杭州華宇業瑞、上海雋隆等在內的9家子公司，從中江信托（7億）、浙金信托（2.5億）、國通信托（4億）、萬向信托（2.5億）、五礦信托（4.5億）、平安信托（3億）等多家信托公司獲取融資。
無疑，陽光城需要進一步優化資金來源、降低成本，泰康的加持對它而言，是背書。
一個側面信息是，泰康入股后，陽光城對多個債券的利率進行了下調。
“18陽城02”的利率由7.5%下調至5.2%；“19陽城01”債券的存續期后1年票面利率由7.5%下調至5.8%；“19陽城02”票面利率由7.5%降至5.8%；17陽光城MTN004票面利率由7%調整至6.9%。
調研會上，陽光城管理層表示，2021年并非陽光城剛兌大年，還款壓力較小，若新增土地儲備未發生大幅變化的情況下，公司將維持或減少非標融資的使用比例。公司也有底氣完成2021年內的剩余68億境內外債券到期及回售的兌付。
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