房產大象 作者：張云峰
來源：房產大象
商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇。
2020年8月14日市商務局將在福田舉行《深圳市商務發展“十四五”規劃（征求意見稿）》聽證會。這標志著深圳推動建設國際消費中心城市、全球數字商務創新型城市、國際貿易中心城市、高能級對外開放城市、全球資源配置樞紐城市已進入全面落地階段。伴隨著深圳推動國際消費中心城市建設和深圳區域商業布局的優化，提升消費創新引領能級，推動深圳商貿服務業創新發展，營造深圳國際化消費環境進入全面實施階段，深圳商業地產發展進入新里程。
問題來了，鋪可以投嗎？投鋪有戲嗎？鋪怎么投？
深圳商業地產的現狀、趨勢
伴隨著深圳高歌猛進一路發展，深圳地產也迎來了繁榮。據《規劃》顯示，2019年，深圳零售、餐飲和批發網點超過30萬個，總營業面積約6800萬平方米，人均零售和餐飲面積約3平方米，高于上海、香港、東京等城市。
盛況之下，是不是每一個商業項目都賺得盆滿缽滿呢？其實那也不不見得。看似一樣的大繁榮的背后，其實不同的商業地產呈現不同的發展特點。商業地產簡單的可分為兩類，一類是消費類商業地產，主要是零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑的各種mall，另一類是用于辦公的各種寫字樓。
消費類商業地產迎來第二個春天
面臨產業升級、舊城改造的深圳，消費類商業地產仍有很大空間。就拿南山來說吧，比如白石州、南山村都有可能崛起新的商業綜合體，而“散亂差”的羅湖是舊改的大戶更是新商業的的大戶，新商業地產同樣可期，同樣在寶安、公明等舊城改造使商業地產迎來了發展新機遇。
辦公類商業地產迎來兩極分化
深圳是創業者的天堂，深圳的城市中心由“羅湖到福田，由福田到南山，由南山再到前海”。隨著深圳中心的一路向西是深圳辦公類商業地產的一路向西。
企業需要好的形象和好的辦公位置，企業在選擇辦公場所時“扎堆效應”和“追新效應”非常明顯。三十年前，人們以在國貿辦公為榮，二十年前人們以在地王為最尊，十年前人們以在平安大廈為傲，而現在企業的首選之地則是后海、深圳灣、前海……這種變化導致老羅湖寫字樓價低且空置率高，福田則平穩，南山受追捧。辦公類商業地產迎來兩極分化。導致商業地產日子不好過，其實還有一些宏觀的原因，近日，恒大正在全國范圍內大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業務的資產，出售的資產項目超過200個！由于疫情影響，經濟進入盤整期，影響商業地產發展的各種利空和利好因素交織，商業地產發展變得復雜。商場里缺乏人氣、消費者購買意愿下降、中小商鋪流動資金跟不上、甚至一些商鋪出現欠租現象正在引起人們的關注。
投資商鋪還有戲嗎？
“投資商鋪還有戲嗎？”
“有戲。但要看怎么投。”
如上所述，深圳改革開放的發展大業正在如火如荼的進行，深圳的商業地產在如火如荼的發展，特別是在住宅調控層層加碼，炒房越來越難操作的情況下，深圳商業地產當然有機會。但是也如上面分析，深圳商業地產呈現“類型區分、兩極分化”的趨勢，這決定了商業地產的投資決不是“隨便投，買哪兒都賺錢“，而要有所為有所不為。
李嘉誠曾經說過：投資買房，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這在商業地產中尤其明顯。可以說，決定商業地產投資成敗的是地段，決定個人能否盈利的關鍵是項目價格，決定你能否投資成功的是你口袋里的money。筆者認為商業地產投資應堅持寧缺勿濫，最忌諱免強投資和不理性投資，抱著炒房賺大錢的幻想不科學的去跟風投資，一不小心就竹籃打水一場空，在當下尤其當心。
方案曝光，未來已來，你應知的我們的大深圳
《規劃》稱，啟動五個重大工程：商貿基礎設施建設工程、深港口岸商業帶建設工程、國際化商圈建設工程、特色化商街建設工程、保稅區創新升級工程。《規劃》要加快國際消費中心城。將優化市級核心商圈、區級商業中心、重點商業街區、社區商業網點建設布局，完善市級、區級、街區、社區四級商業網點體系，加快形成層級分明、跨界融合、模式創新的現代化城市商業網點體系。
未來將建設國際知名商業街區：
沿布吉河岸新型消費發展軸，依托蔡屋圍、東門、湖貝、人民南、水貝、筍崗六大核心商圈，構建“一河六圈”消費空間格局，提高消費資源承載力，增強消費實現、消費創新與消費引領的引擎功能。
以福田CBD及環CBD商圈為重點，輻射帶動華強北商圈和車公廟-金沙商圈，推動購物公園、皇庭廣場等商業體聯動，形成與商務中心相匹配的高端商圈。
建設灣區商業中心：
依托后海超級總部基地，加快建設空中商業連廊，推動后海中心商業區、深圳灣萬象城等商業體互聯，建設一批商業新地標。
規劃建設前海合作區奢侈品一條街，充分發揮前海合作區國際要素資源集聚優勢，大力吸引國際奢侈品牌入駐，打造內地奢侈品消費重要目的地。
建設區域商業中心：
加快龍崗超級CBD 規劃建設，圍繞“三館一城”和世貿中心、萬科廣場、珠江廣場等重點區域引導品牌集聚，打造面向深圳東部、輻射周邊城市的綜合商業中心。推進寶安商業中心建設，發揮國際會展中心、國際藝展中心等的輻射作用，打造集“濱海+文化+休閑+購物”于一體的黃金商旅樂購海岸線。強化龍華商業區與北站商務區的資源互通、協同聯動，構建以地鐵4 號線為軸，串聯北站、紅山、龍華等三大商圈的“一帶三圈”商業發展格局。
2020年已過半，回望2019年深圳商業地產可謂風云變幻，這廂，領展收購怡景中心城、招蛇收購中航善達、九方“改姓”天虹……另一廂, 深業商業地產也不斷迎來新驚喜, 盒馬開出首個Mall、宏發大仟里亮相、萬達終于入深、奈雪開出全國首個奈雪夢工廠，華為開出全球旗艦店…… 而國貨崛起，Z世代消費趨勢、快閃成品牌營銷重器、美食小吃街成商場標配、畢加索/梵高/達利/林茨電子藝術節等國際性科技/藝術展相繼在深圳亮相，亦充實了深圳商業內容……接下來的商業地產傳奇將在深圳繼續上演，顯然其中有樂也有苦，有笑也會有淚，你準備好了嗎？
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