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融資方案系列(一):土地款融資及房地產項目前融方案

西政財富 西政財富
2019-08-10 14:14 4846 0 0
西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就各類融資路徑和融資方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

作者:西政財富

來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

自2019年5月份以來,23號文以及信托機構窗口指導、中央政治局會議定調不讓房地產作為短期刺激手段等強監管政策背景下,能尋找到可靈活替換的合作資金是各大開發商在當前融資寒冬求得生存的重要保障。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就各類融資路徑和融資方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

1融資主體

不限開發資質,但需具備一定項目開發經驗,項目公司無不良糾紛訴訟,比較簡單干凈,具有良好信用記錄且經營狀況較好。

2項目類型

住宅為主類項目,原則上住宅占比不低于80%,具體一事一議。

3項目區位

項目所屬地區為長三角、珠三角、京津冀、中部省會城市等一二線及強三線城市。

4融資成本

具體一事一議,綜合成本年化18%左右,其中4-5%期初按照一年收取,剩余按照自然季度付息。

5融資期限

一般1-2年,滿6個月可以提前還款。

6審批額度(配資比例)

審批額度為拿地金額的50%-70%,可審批1億-10億, 2-5億區間的項目優先考慮;項目開發類流動資金亦按建安投入的50%-70%配資。

7資金用途

可用于土地配資到四證階段的融資需求:

  1. 如用于土地款配資:需已拍得土地,并由機構配資50%的土地款直接打入國土局賬戶。在放款之前需提供階段性抵押物,若沒有階段抵押物,需新成立項目公司,并由機構持有90%股權,拿到土地證后釋放股權;

2.用于歸還股東借款或者項目開發建設。

8風控措施及投后管理

(一)風控措施

包括但不限于:

  1. 土地抵押,抵押率50-70%;

2.項目公司股權100%質押或部分/全部股權讓與擔保;

3.股東及實際控制人及其配偶的連帶擔保;

4.證照、印鑒及賬戶共管。

(二)投后管理

包括但不限于:

  1. 董事、財務等人員派駐;

2.工程進度及資金監管;

3.其他。

9還款來源要求

1.項目銷售去化款項

2.項目轉讓收益

3.貸款置換

4.其他主體或項目差額支付或流動性補足

10放款形式

受信托機構涉房業務及前融業務暫停影響,一般都做明股實債處理或直接做債權投資。

11放款速度

簽訂借款合同,辦理抵押、質押、轉股擔保等手續后一周內可實現放款。

12業務流程及工作周期

業務流程:提供融資申請書→初審→初審通過后通過與融資方電話會議或微信會議溝通的方式確認基本條件→收集完整資料,現場盡調,撰寫立項報告→召開項目立項會→通過后一周內,風控現場盡調→風控撰寫報告,提報投決會→投決會通過后,辦理抵押等手續,并放款。

工作周期:15-30天。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“西政財富”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 融資方案系列(一):土地款融資及房地產項目前融方案

西政財富

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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