敲響法槌 作者：喬謙律師
來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）
【律師總結】
關于商品房預售資金監管賬戶內的款項能否凍結、扣劃的問題，法律并無明確規定，各地法院裁判觀點不一。從理論上來說，商品房預售資金監管屬于行政法規及以下位階的規定內容，屬于行政機關與銀行對商品房預售資金實行監管的政策，法律位階較低。而強制執行則是依據民事訴訟法的規定，法律位階較高。
但是從司法實踐來看，各地法院包括最高人民法院對預售資金能否被其他債權人申請強制執行問題均有不同的裁判。總體來看，商品房預售資金應當首先保障建設工程價款，滿足工程建設之后，對于其他債權人申請強制執行的，人民法院應予支持。
申請執行人在申請執行商品房預售資金監管賬戶內資金的，被執行人在商品房預售資金監管賬戶被凍結、扣劃提出異議的，要有針對性的舉證，證實是否屬于監管賬戶、是否能夠滿足建設工程的需要等問題。
【裁判觀點】
商品房預售資金應當用于保障建設工程進度款的支付，保障用于工程項目的建設，保障購房者的利益。建設工程進度款屬于支付建設工程施工企業的專款，其他債權人申請從監管賬戶中執行款項的，人民法院不予支持。
【最高人民法院判例】
南通八建不服山東高院執行商品房預售資金監管賬戶內工程進度款申請復議案（2016）最高法執復33號執行裁定書
【簡要案情】
一、海逸公司與國龍投資、國龍房地產借款合同一案，山東高院在審理中保全凍結了國龍投資在中國銀行青島某支行的存款2億元，后判決國龍投資支付海逸公司2.08億元等。判決生效后，海逸公司向山東高院申請強制執行；
二、南通八建公司是建設工程的施工企業，向山東高院提出異議，認為上述凍結的賬戶是居民購買政府限價房的公積金專用賬戶，屬于用于支付施工企業的專款，南通八建對該款項享有優先受償權，請求解除對該賬戶的凍結，并將款項轉移到南通八建；
三、山東高院認為，根據民事訴訟法的規定，人民法院有權凍結、劃撥登記在被執行人名下的銀行存款，裁定駁回了南通八建的異議請求；
四、南通八建不服，向最高人民法院申請復議。
【爭議焦點】
一、案涉工程進度款是否屬于工程款；
二、工程進度款能否從商品房預售資金監管賬戶中執行；
【裁判結果】
山東高院裁定駁回南通八建的異議請求；最高人民法院裁定撤銷山東高院異議裁定；
【裁判規則】
一、工程進度款是發包人根據工程形象進度，按照施工合同的約定，按照承包人實際完成的工程量，支付給承包人的工程款，是工程項目最終決算之前的主要支付方式。本案中，南通八建作為施工企業，國龍投資作為發包人，案涉款項確屬工程款范圍；
二、商品房預售資金監管，是國務院要求各地制定商品房預售資金監管辦法，確保資金用于工程建設，保障購房者利益的政策。《城市房地產管理法》也規定了商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設。最高人民法院最終裁定撤銷了山東高院的異議裁定，支持了南通八建的請求。
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